● 당장 낮은 금리, 변동형으로 몰리는 차주들
주택담보대출을 받을 때 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 금리다. 대출금이 수억원에 달하는 만큼 0.1%포인트의 차이도 실제 부담에서는 적지 않기 때문이다.
한국은행에 따르면 올해 7월 신규 취급 주택담보대출 금리는 고정형이 연 4.76%, 변동형이 연 4.35%였다. 두 상품의 금리 차이는 0.41%포인트다.
3억원을 빌린다고 가정하면 단순 이자 기준으로 변동형을 선택했을 때 1년에 약 123만원을 아낄 수 있다. 월평균으로 계산하면 약 10만원이다. 대출금이 5억원이면 연간 약 205만원, 7억원이면 약 287만원까지 차이가 커진다.
당장 매달 빠져나가는 이자를 줄일 수 있다는 점에서 변동형을 선택하려는 차주가 늘어나는 것도 자연스럽다.
실제로 신규 주택담보대출 가운데 고정금리가 차지하는 비중은 지난해 11월 90.2%에서 올해 7월 31.9%까지 낮아졌다.
● 지금 아끼는 10만원, 계속 아낄 수 있을까
문제는 현재 금리가 앞으로도 그대로 유지되는 것은 아니라는 점이다.
변동형 주택담보대출은 일정한 주기마다 시장 상황을 반영해 금리가 다시 정해진다. 대표적으로 은행의 자금조달 비용을 반영하는 코픽스(COFIX) 등이 기준으로 활용된다. 시장 금리가 오르면 변동형 대출금리도 함께 올라갈 수 있다.
예를 들어 3억원의 대출금리가 0.5%포인트 오르면 단순 계산으로 연간 이자 부담이 약 150만원 늘어난다. 현재 고정형과 변동형의 연간 이자 차이인 123만원보다 많다.
1%포인트가 오른다면 3억원 대출은 연 300만원, 5억원은 500만원, 7억원은 700만원의 추가 이자를 부담하게 된다. 당장은 변동형이 더 저렴해 보이지만 금리가 오르는 순간 상황은 달라질 수 있는 셈이다.
● 고정금리라고 끝까지 고정되는 것은 아니다
고정형을 선택하면 대출이 끝날 때까지 같은 금리를 적용받는다고 생각하기 쉽지만 실제 상품 구조는 더 복잡하다.
한국은행 통계에서 고정금리로 분류되는 상품에는 대출 기간 내내 금리가 같은 순수고정형뿐 아니라 일정 기간만 금리를 고정하는 혼합형, 금리를 장기간 주기로 다시 정하는 주기형도 포함된다.
예를 들어 30년 만기의 주택담보대출을 받더라도 처음 5년 동안만 고정금리가 적용되고 이후에는 변동금리로 바뀌는 상품이 있을 수 있다.
따라서 상품명에 고정형이라고 적혀 있는지만 보기보다 실제 금리가 몇 년 동안 유지되는지 확인해야 한다.
변동형도 마찬가지다. 상품에 따라 3개월, 6개월, 1년 등 금리를 다시 정하는 시점이 다르다. 변동 주기가 짧으면 금리가 내려갈 때 빠르게 혜택을 받을 수 있지만 반대로 금리가 오를 때도 부담이 빠르게 커진다. 같은 변동형이라도 위험 수준이 달라질 수 있는 이유다.
● 기준금리가 그대로여도 대출금리는 달라질 수 있다
주택담보대출 금리를 볼 때 한국은행 기준금리만 살펴보는 것도 충분하지 않다.
변동형 주택담대는 주로 코픽스 등 은행의 자금조달 비용을 반영한 지표의 영향을 받는다. 반면 고정형이나 장기 주기형 상품은 금융채와 같은 시장금리의 영향을 상대적으로 많이 받는다.
시장에서 앞으로 금리가 오를 것이라는 전망이 커지면 한국은행이 기준금리를 실제로 올리기 전부터 금융채 금리가 먼저 움직일 수도 있다.
실제로 올해 6월에서 7월 사이 고정형 주택담보대출 금리는 연 4.53%에서 4.76%로 0.23%포인트 올랐다. 같은 기간 변동형은 4.27%에서 4.35%로 0.08%포인트 상승하는 데 그쳤다.
이에 따라 지난 4월 0.06%포인트였던 고정형과 변동형의 금리 차이는 7월 0.41%포인트까지 확대됐다.
● 금리 전망보다 먼저 따져야 할 것
결국 고정형과 변동형 가운데 어느 쪽이 무조건 유리하다고 말하기는 어렵다.
몇 년 안에 집을 매도하거나 목돈이 생겨 대출을 조기에 상환할 계획이 있다면 현재 금리가 낮은 변동형의 장점을 누릴 수 있다. 대출을 보유하는 기간 자체가 짧다면 장기적인 금리 변화의 영향을 비교적 적게 받기 때문이다.
반대로 대출 규모가 크고 오랜 기간 갚아야 한다면 금리 상승 가능성을 더 신중하게 봐야 한다. 특히 매달 갚을 수 있는 금액에 여유가 크지 않다면 금리가 조금만 올라도 생활비 부담으로 이어질 수 있다.
금리가 앞으로 오를지 내릴지를 정확하게 맞히기는 어렵다.
따라서 주택담보대출을 선택할 때는 지금 어떤 상품이 더 싼지만 보는 데서 그쳐서는 안 된다. 금리가 예상과 다르게 움직였을 때 늘어나는 이자를 감당할 수 있는지, 대출을 얼마나 오래 유지할 계획인지까지 함께 계산해야 한다.
당장 월 10만원을 아끼는 선택이 몇 년 뒤에도 같은 결과를 가져올지는 알 수 없다. 주택담보대출처럼 긴 시간 이어지는 금융상품일수록 현재의 금리보다 앞으로 감당할 수 있는 범위를 먼저 따져보는 것이 중요하다.
[매경플러스 프렌즈 1기=광운대 장고은]
