2027년 1월부터 생애 처음 집을 사는 만 39세 이하 청년이 4억원 이하 비아파트를 구입할 때 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 적용받는 '청년미래보금자리론'이 출시된다. 정부는 연간 3조원씩 2년간 한시적으로 공급할 계획이다. 초기 자금이 부족해 주택 구입이 어려웠던 청년에게 상대적으로 가격이 낮은 비아파트를 첫 자가로 마련할 길을 넓히겠다는 취지다.
정부가 그리는 그림은 '징검다리 자가'다. 월세로 거주하던 청년이 비아파트를 매입해 원금을 갚으며 자기자본을 쌓고, 이후 더 큰 주택이나 아파트로 이동하도록 지원한다는 것이다. 다만 낮은 금리와 높은 LTV가 주택의 가격 하락이나 매각 위험까지 없애주는 것은 아니다. 이 상품을 제대로 이해하려면 '얼마나 빌릴 수 있는가'와 함께 '어떤 집을 사게 되는가'를 살펴봐야 한다.
● 만 39세 이하·연소득 7000만원…4억원 이하 비아파트가 대상
청년미래보금자리론은 생애최초 주택구입자인 만 39세 이하 청년이 대상이다. 소득 요건은 연 7000만원 이하이며, 신혼부부는 부부 중 한 명의 연소득이 7000만원 이하인 경우에도 이용할 수 있도록 설계됐다. 대상 주택은 4억원 이하이면서 전용면적 85㎡ 이하인 비아파트다.
LTV는 최대 80%다. 예를 들어 4억원짜리 주택이라면 LTV만 단순 적용했을 때 3억2000만원까지 대출 여력이 생기는 셈이다. 다만 금융위가 공개한 내용은 아직 '상품안'으로, 실제 대출한도와 세부 심사기준 등은 출시 전 확정된다.
지원 대상으로 거론되는 비아파트에는 다세대·연립주택 등 이른바 '빌라'와 오피스텔 등이 있다. 다만 오피스텔은 현재 보금자리론 지원 대상이 아니어서 별도 법 개정이 필요하다. 정부는 오피스텔 등 준주택을 지원 대상에 넣기 위해 올해 하반기 주택금융공사법 개정을 추진할 계획이다. 따라서 법 개정 진행 여부 역시 실제 상품 출시 전 확인해야 할 부분이다.
● 일반 보금자리론보다 약 2%p 낮게…'월 85만원'은 정책 예시
금리도 기존 보금자리론보다 낮게 설계된다. 금융당국은 청년미래보금자리론에 우대금리를 적용할 예정이며, 일반 보금자리론보다 약 2%포인트 낮은 수준으로 운용할 계획이라고 밝혔다. 2026년 8월 정부가 상품안을 발표할 당시 일반 보금자리론 금리는 연 4.90~5.20%였다.
정부가 정책 효과를 설명하며 제시한 사례는 '월 85만원'이다. 2억원을 30년 만기로 빌리고 연 3.0%의 이자를 적용한다고 가정하면 월 원리금 상환액이 약 85만원이다. 금융위는 이를 비아파트 평균 월세 약 80만원과 비교하며 월세와 비슷한 수준의 부담으로 자가를 마련할 수 있도록 하겠다는 구상을 제시했다.
다만 연 3.0%는 현재 확정된 상품 금리가 아니다. 정부가 월 상환 부담을 설명하기 위해 사용한 가정이다. 실제 적용 금리와 우대 조건은 2027년 상품 출시 과정에서 확정된다. 따라서 현재 단계에서는 '연 3% 대출'로 단정하기보다 기존 보금자리론보다 금리 부담을 낮추는 방향으로 설계되고 있다고 보는 것이 정확하다.
또 월세 80만원과 원리금 85만원을 그대로 비교하는 데에도 주의가 필요하다. 주택담보대출 상환액 가운데 원금은 자신의 주택 지분으로 남는 반면 이자는 금융비용이다. 집을 사면 취득 관련 비용과 중개보수, 관리·수선비 등이 추가되고 주택가격이 하락할 가능성도 감수해야 한다. 월 지출액이 비슷하다는 이유만으로 임차보다 매입이 항상 유리하다고 볼 수는 없다.
● 비아파트 먼저 사도 '생애최초 LTV'는 남겨둔다
청년미래보금자리론에서 눈에 띄는 혜택은 이 상품을 이용해도 생애최초 LTV 우대 혜택을 소진한 것으로 보지 않는다는 점이다. 청년이 비아파트를 매입했다가 향후 이를 처분하고 새로운 주택을 구입할 때 생애최초 LTV 우대를 다시 활용할 수 있도록 한 것이다. 현행 생애최초 LTV 우대는 수도권·규제지역 70%, 그 밖의 지역은 80%다.
정부가 청년미래보금자리론을 '징검다리'라고 설명하는 이유도 여기에 있다. 비아파트 구입 과정에서 생애최초 혜택을 모두 사용해 이후 아파트로 이동하기 어려워지는 상황을 막겠다는 것이다.
아파트 구입을 위한 기존 정책금융도 폐지되는 것은 아니다. 금융위는 청년미래보금자리론이 비아파트 구입을 강제하는 제도가 아니라 기존 보금자리론·디딤돌대출 등에 새로운 선택지를 추가하는 정책이라고 설명했다.
● 전세·월세 청년도 지원…'주거지원 3종 세트' 함께 나온다
청년미래보금자리론은 정부가 내놓은 '청년 주거지원 3종 세트' 가운데 자가 구입자를 위한 상품이다. 반전세·월세 거주자를 대상으로는 전세대출과 월세대출을 함께 보증하는 '청년 전월세결합보증'이 신설된다. 만 39세 이하 무주택 청년 가운데 연소득 7000만원 이하가 대상으로, 신혼부부와 유자녀 가구는 대출한도를 최대 3억원까지 적용하는 방안이 담겼다.
기존 청년특례 전세대출보증도 지원 연령이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대된다. 신혼부부와 유자녀 가구의 대출한도는 기존 2억원에서 3억원으로 늘어난다. 정부가 주택 매입만을 유도하기보다 자가·반전세·월세·전세 등 청년의 주거 형태에 따라 지원 수단을 나눈 것이다.
● LTV 80%의 양면…적게 넣고 살수록 가격 하락 충격은 커진다
높은 LTV는 초기 자금 부담을 낮추지만 그만큼 차입 비중도 커진다. 4억원짜리 주택을 자기자금 8000만원과 대출 3억2000만원으로 구입했다고 단순 가정해보자. 집값이 10% 하락하면 주택 가치는 4000만원 줄어든다. 대출 원금 상환과 거래비용 등을 제외한 단순 계산으로는 집값의 10% 하락이 처음 투입한 자기자본의 절반에 해당하는 규모다.
반대로 집값이 유지되거나 상승하고 대출 원금을 꾸준히 갚는다면 자기자본은 늘어난다. 높은 LTV 자체가 좋거나 나쁜 것은 아니지만, 같은 주택가격 변동도 적은 자기자본으로 집을 산 사람에게는 더 크게 체감될 수 있다는 뜻이다.
결국 대출 가능 금액보다 먼저 따져볼 것은 해당 주택의 실제 가치다. 입지와 교통, 건물 상태뿐 아니라 주변 실거래가와 거래 빈도, 향후 매도 가능성까지 확인할 필요가 있다.
'징검다리'가 되려면 결국 빌라가 팔려야 한다
정책의 가장 큰 변수는 비아파트의 환금성이다. 정부가 생애최초 LTV 혜택을 남겨놓더라도 향후 아파트로 이동하려면 현재 보유한 비아파트를 먼저 처분해야 한다. 원하는 시점에 매수자를 찾지 못하거나 구입 당시보다 낮은 가격에 매도하게 되면 '징검다리 자가'라는 정책 구상이 계획대로 작동하기 어렵다.
전세사기 이후 빌라 등 비아파트를 기피하는 흐름이 나타난 것도 부담이다. 금융당국 역시 현재 비아파트 비선호가 강하다는 점을 인정하고 있다. 신진창 금융위 사무처장은 비아파트 시장의 신뢰가 회복된다면 가격 전망도 달라질 여지가 있다는 취지로 설명했다.
그렇다고 모든 빌라나 오피스텔의 환금성이 낮다고 단정할 수도 없다. 역세권 여부와 지역 수요, 신축 여부, 주변 거래량 등 개별 주택의 조건에 따라 차이가 크다. 청년미래보금자리론이 '살 수 있는 돈'을 지원한다면, 어떤 주택을 사고 향후 얼마나 쉽게 처분할 수 있는지는 결국 매수자가 따로 판단해야 하는 영역이다.
금융위는 비아파트만을 지원 대상으로 고정하지도 않았다. 향후 주택시장 상황과 상품 운영 경과를 살펴본 뒤 아파트 등으로 지원 대상을 확대하는 방안도 검토할 계획이라고 밝혔다. 현재는 비아파트를 대상으로 시작하지만 실제 이용 실적과 시장 반응에 따라 범위를 넓힐 가능성을 열어둔 셈이다.
청년미래보금자리론은 높은 집값과 초기 자금 부족으로 매매시장 진입이 어려웠던 청년에게 새로운 선택지를 제공한다. 반면 정책금융이 매입 자금을 지원한다고 해서 비아파트의 가격이나 매각 가능성까지 보장하는 것은 아니다. 2027년 출시 때 확정될 실제 금리와 대출 기준, 오피스텔 지원을 위한 법 개정 여부, 정책 시행 이후 비아파트 거래량과 가격 흐름이 이 제도가 실제 '주거 사다리'로 작동할지를 가를 주요 변수가 될 전망이다.
[매경플러스 프렌즈 1기=서강대 이수민]
